Ratgeber- Interview:

Geld anlegen in Entwicklungsimmobilien

Für viele Deutsche ist der Kauf einer Immobilie noch immer der Inbegriff einer Geldanlage, bei der Sicherheit vor Rendite steht. Sie sagen, dass sich beides aber nicht ausschließen muss. Wie kann das funktionieren?

Ich sehe bei den meisten Immobilienkäufen von Kleinanlegern die Problematik, dass sie sich weit über Gebühr verschulden müssen für ein Investment, das ihnen nach 35 Jahren nicht einmal eine kleine, sondern oft gar keine Mietrendite gebracht hat. Und was die Sicherheit angeht: Sicher ist die Investitionen auch erst dann, wenn sie abbezahlt ist – vorher ist es nur für die Bank ein sicheres Investment. Für das Scheinargument, die Miete in die eigene Tasche zu bezahlen, gehen hier Anleger ziemlich viele Risiken bei ziemlich wenig Ertrag ein, finde ich.

Trotzdem steigen die Preise für Immobilien immer weiter, weil so viel Nachfrage besteht.

Würden die Zeitungen regelmäßig über die Anzahl der Zwangsversteigerungen berichten von Leuten, die den jahrzehntelangen Schuldendienst nicht mehr leisten können, dann sähe die Nachfrage womöglich anders aus. Früher war es Sklavendienst, im Mittelalter hieß es Frondienst, heute ist es der Schuldendienst; viele wissen gar nicht in Zeiten währungstechnischer und allgemeiner ökonomischer Unsicherheit – und das inmitten eines Bankensystems, das noch lange nicht stabil steht, welche Last sie sich auf die Schultern legen mit einem sechsstelligen Kredit, der trotz der Niedrigzinsen oft nicht einmal nach 30 Jahren getilgt ist. Wir haben hier Mietausfallrisiken, Bonitätsrisiken der Bank, Inflationsrisiken, Steuerrisiken - und ganz katastrophal wirken diese Risiken zusammen, wenn eine Immobilie zum Eigennutz vorgesehen ist.

Aber keine Frage, man kann mit seinem Geld auch Schlechteres machen, als eine Immobilie abzubezahlen. Aus Sicht reinen Vermögensaufbaus finde ich aber die Fixierung auf Wohnimmobilien wie einem Haus oder einer Wohnung zu begrenzt. Wenn etwas bleibt, ist es die Sicherung des Geldes, selten aber ein Gewinn. Daher spricht der große amerikanische Immobilienhändler Robert Kiyosaki auch von einer Verbindlichkeit und nicht von einem Vermögenswert, wenn es um Immobilienkäufe von Kleinanlegern geht.

Also eher in Richtung Immobilienfonds tendieren, dann ist man ohne Schulden ungebundener und kann bessere Renditen erzielen?

Ich habe mir zur Aufgabe gemacht, Investitionen allein unter diesem einen Aspekt zu sehen: Fördern Sie meinen Vermögensaufbau? Und das in einem ausgewogenen Verhältnis zu Risiken und Chancen, zur Laufzeit und zur Flexibilität? Dabei kann ein gewöhnlicher Immobilienfonds schon weit besser abschneiden als das Klumpenrisiko, das man mit dem Kauf einer kleinen Immobilieneinheit eingeht, das ist richtig.
Dabei ist es eine so einfache Frage, mit der jeder schnell feststellen kann, ob eine Investitionen lukrativ ist oder nicht: Wie viel Wert erschafft mein Geld im jeweiligen Investment? Wie viel Wertsteigerung innerhalb einer Wertschöpfungskette kann ich in möglichst überschaubarer Zeit erzielen in einem gesunden Verhältnis zu möglichen Risiken?
Damit erweitere ich mein Blick in Richtung Produktivkapital mit oft erstaunlich positiven Folgen für die Rendite.

Das klingt jetzt etwas abstrakt. Können Sie das näher erläutern und vielleicht ein Beispiel machen?

Die allermeisten Immobilien, die Kleinanleger kaufen, sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung, bestehen schon, sind also schon gebaut. Wenn ich die jetzt jemandem abkaufe, produziere ich nichts, sondern erhalte nur, zahle aber einen sagenhaften Aufschlag, dessen in den heutigen Zeiten völlig übertriebene Höhe letztlich den Wirren eines ziemlich kranken Finanzsystems geschuldet ist.

Anders wäre es, ich würde bauen und den neu geschaffenen Wohnraum vermieten. Hier wäre schon mehr Wertschöpfung erfolgt mit einer auch oft besseren Rendite, wenn man keine allzu großen Fehler beim Bauen, bei der Lage, bei der Zusammenarbeit mit Notaren und Handwerkern und bei der Finanzierung gemacht hat. Das Problem ist hier, dass eine enorme Summe Geld in einem einzigen Projekt gebunden ist, nochmals das Stichwort Klumpenrisiko - und ich Jahrzehnte warten muss, bis die Investition ihre Kosten eingespielt hat. Nun gibt es aber noch einen dritten Weg, der bisher vor allem institutionellen Anlegern vorbehalten war.

Institutionelle Anleger? Das klingt nun nach sehr großen Geldmengen.

Genau, um solche geht es auch. Hier geht es um so genannte Entwicklungsimmobilien, oft hört man auch den Begriff der Value-Add-Immobilien, der schon ausdrückt, worum es geht: Um Projekte, denen man einen besonderen Wert hinzufügen kann, indem man sie neu entwickelt oder weiterentwickelt, und das in absehbarer, kurzer Zeit.
Beispiel: Ich nehme ein ausgedehntes Fabrikgebäude und funktioniere es um in eine Lagerhalle mit 400 Einheiten, die aussehen wie Garagen. Damit schaffe ich einen enormen Mehrwert in Form von Lagerraum zum Beispiel für die vielen Strandbewohner im Südosten Amerikas, die keinen Keller haben und nicht wissen, wohin mit dem Surfbrett und anderen Sachen zum Lagern.

Oder ich nehme ein großes Bürogebäude, das einer Renovierung bedarf und baue hunderte Studentenwohnungen hinein, von denen es nahezu überall viel zu wenig gibt. Drum herum plane ich noch zusätzlich die entsprechende Infrastruktur mit einer U-bahn-Haltestelle und einzelnen Geschäften. Hier haben wir die Mischung von Entwicklungsimmobilie mit Infrastrukturentwicklung im Nachgang.
Oder ich erweitere das Grundstück einer funktionierenden Bürogebäudeeinheit und erschließe es mit Infrastruktur- Einrichtungen wie einem Café, kleinem Supermarkt, Kindergarten und baue noch einen größeren See dazu als Erholungsgebiet. Man sieht, oft mischt sich Infrastruktur mit Entwicklungsimmobilie und das eine kann vom andern gar nicht wirklich unterschieden werden.

Oder ich teile ein riesiges Hotelgebäude in zwei Teile, renoviere die eine Hälfte zu einem kleinen edlen Fünf-Sterne-Hotel und die andere Hälfte bekommt Büroeinheiten, die man kurzzeitmieten kann und schließe alles an einen der großen Internetknoten an, so dass die Räume für Banken, Tech-Firmen und kleinere  IT-Entwicklungsbüros interessant sind.

Das sind nur wenige Beispiele aus der Vergangenheit, die Add Value- Maßnahmen ihren Wert im Schnitt verdreifacht haben innerhalb von 2-4 Jahren und so den Anlegern höchst erfreuliche Ausschüttungen beschert haben. Ich weiß, wovon ich spreche, denn ich bin selbst in diesen investiert. Und meine Begeisterung wächst mit jedem Jahr; daher sind Projektimmobilien auch in der spezifischen Wohlstandsbildner-Strategie der vier Säulen ein unverzichtbares Fundament in einem ausgewogenen Portfolio.

Und wie kann ein Kleinanleger an solchen Großprojekten teilhaben, obwohl er weit weniger Geld mitbringt als institutionelle Anleger?

Indem er sich mit seinen zum Beispiel 10.000 Euro mit 10.000 anderen Kleinanlegern zusammen tut, denn mit 100 Millionen Euro kann man auftreten wie ein institutionelle Anleger, der sich an vielen solchen Projekten beteiligen und daher die Sicherheit gebotene Streuung gewährleisten kann. Dazu kommt ein Management und eine Anlegerverwaltung, lässt das Ganze von der BaFin prospektieren und beaufsichtigen und fertig ist das, was man allgemein als Fonds kennt. Nur dass in diesem Fall kein börsennotierter Immobilienfonds enthalten ist, in dem meine Gewinne dauerhaft verwässert werden bei größten, von der Psychologie der Massen abhängige Kursrisiken, sondern wir es mit versicherten, nicht börsennotierten, oft von Bund und Ländern abgesicherten Projektimmobilien zu tun haben, bei denen man im Rahmen der Wertschöpfungskette früh genug auch als Kleinanleger einsteigen kann, um nach wenigen Jahren mit wahrlich überdurchschnittlichen Renditen dazustehen.

Und das Beste: Ich investiere hier auf Augenhöhe mit institutionellen Anlegern, weil gemeinsam mit Banken, Pensionsfonds, Versicherungen, Venture Capitel-Firmen und einer Menge anderer Schwergewichte im Finanzmarkt, die ein mindestens so großes Interesse am Erfolg des Projekts haben wie ich als Teilhaber eines alternativen Investmentfonds. Auch, wenn ich auf dem Zeichnungsschein auf das mögliche Totalverlustrisiko aufmerksam gemacht werden muss, muss ich mich hier doch fragen: Wie hoch ist das ideelle Risiko selbst höhere Verluste wirklich?

Kleinanleger-Fonds besitzen über Minderheitsbeteiligungen meist nur sehr wenige Prozent am Gesamtvolumen des Projekts; eine Pensionskasse oder ein Konsortium von Banken mit 30,40 % am Gesamtvolumen haben hier eine weit größere Verantwortung und, wenn das Projekt tatsächlich zusätzliche Finanzierungen braucht, mehr Möglichkeiten. Mein Risiko ist also nicht nur auf viele Schultern verteilt, sondern auch noch auf beide breitere Schultern, als ich sie habe.

Hier mag mit ein Grund zu finden sein, dass einige Entwicklungsimmobilien-Fonds auch nach mehreren Jahrzehnten und einigen Milliarden umgesetzt dem Geld keinerlei Verluste aufzuweisen haben. Daher noch einmal die Frage: Wenn Versicherungen und hoch kompetente Teilnehmer am Finanzmarkt einen Großteil ihres Eigenkapitals in diese Form der Anlage stecken - gehört sie dann nicht auch in mein eigenes Portfolio? Andernfalls würde der Kleinanleger demonstrieren, er wüsste besser mit Geld und Geldanlagen umzugehen als professionelle Anleger, die mehrere 100 Milliarden Euro in erster Linie zu sichern und in zweiter Linie zu vermehren haben.

Wie viele solcher Entwicklungsimmobilienfonds gibt es für Kleinanleger?

Weltweit vermute ich 200-250 in dem Sinne, wie ich Projektimmobilien verstehe, also mit einer relativ hohen sogenannten Drehrate des Portfolios; das meint, wie oft das Management im Rahmen der prospektierten Laufzeit einen Zyklus von Kauf und Verkauf durchführen kann, umso möglichst effektiv in wenigen Jahren 2-stellige Renditen zu ermöglichen. Von diesen Kurzläufer-Fonds investieren vielleicht 60-80 weltweit, was für mich ein wichtiges Sicherheit-und Renditekriterium ist. Weltweit investieren bedeutet für mich: Projektauswahl in den stabilsten Währung-und Zinsräumen Wachstumschancen. Unter diesen Fonds muss man dann unter Berücksichtigung von Kosten, Laufzeit und Leistungsbilanzen die Perlen für sich finden, die zum eigenen Anlegerprofil passen.

Kann ich das als Finanzlaie leisten, solche Perlen zu erkennen?

Oh ja, mit etwas Hintergrundwissen und dem Fokus auf einige entscheidende Kriterien kann das jeder. Ich habe das im Mai 2017 60 Leuten in einem 2-Tages-Finanzseminar gezeigt, und so manches Auge hat geleuchtet.
Wer sich die Zeit und den Aufwand nicht nehmen will, kann natürlich auch professionelle Hilfe in Anspruch nehmen von jemandem, der solche Perlen hauptberuflich sucht und am besten selbst in jeder dieser Perlen investiert ist. Wie zum Beispiel ein Wohlstandsbildner. Das ist dann natürlich die Abkürzung auf dem Weg zu einem ausgewogenen, hochgradig lukrativen Portfolio.

Das Ratgeber-Video auf YouTube Geld anlegen in Entwicklungsimmobilien

 

Inhalt der WohlstandsBildung im Video

Wie Sie einen guten Anlageberater finden - und
wissen, ob er sie gut und gesetzkonform berät

Was einen guten Anlageberater ausmacht -
18 Kriterien als Checkliste

Vom Angestellten zum Investor -
Die 4 Stufen finanzieller Bildung

Anlegerfrage: Soll ich einen Teil meines Geldes einem Trader zum Aktien- oder Devisenhandel geben?

Weltwirtschaft einmalig gut erklärt in 30 Minuten:
How The Economic Machine Works by Ray Dalio

Impressum | Datenschutz